• 文物选粹
  • 光影旧梦
  • 海上之声
  • 上海闲话
  • 文化遗产
  • 海上小报
  • 新旧路名
  • 海上寻踪
  • 沪剧
  • 越剧
  • 百校百歌
  • 杨乃武与小白菜——密室相会(邵滨孙、筱爱琴)
  • 碧落黄昏——志超读信(王盘声)
  • 妓女泪——自叹(杨飞飞)
  • 罗汉钱——回忆(丁是娥)
  • 杨乃武与小白菜——探监告状(邵滨孙、石筱英)

海上寻踪

        六千年的历史,从东海一隅的小渔村到闻名于世的国际大都会,您是否想了解她身后的沧桑与辉煌?

        两百余处国家级、市级文物保护单位,六百余处上海市优秀历史建筑,百余处博物馆、纪念馆,这千余景点您是否不知从何看起?

        本栏目收录了大量极具参观价值的上海市文物保护单位、古迹及上海市优秀历史建筑的相关资料,提供三维地图直接缩放定位和分类检索定位等多种搜索方式,是您了解上海丰富历史文化的好帮手。

租界时期的土地买卖

吴志伟

       开埠后的上海,在中英还在商讨租界条例的时候,中外之间的土地买卖已经开始。从距今约2500年前的春秋时代起,在人们的头脑中,充满了“普天之下的土地,都是王(皇)家所有”的观念,所以租界时期的土地买卖用的是“永远租赁”的词语,至少在地契上必须是这样写的。

       道契种种

       1845年11月,上海道台宫慕久与英国驻沪领事巴福尔议定了《上海租地章程》二十三条。除了确定租界的界址外,第一条就是“商人租地”的操作办法。其中说到:业主华民应禀明分巡苏松太兵备道(就是上海道)、上海知县及海防同知衙门,以便转报上级官宪;“租地”的洋商,应禀请领事馆备案。业主与租户签订字据后,经查核后钤印,各自收执。

       当时没有一个统一的样式,这些时期买卖的土地到1847年才正式换契。从第1号到60号地契,除16号地契因情况有些特殊外,其余55张地契中,12张的日期为道光二十七年十一月,20张是二十七年十一月二十四日,23张是二十七年十一月二十九日。地契号码、分地号码的顺序与日期顺序是很混杂的:1号地契为8号分地,颁发日期是二十七年十一月二十四日;2号地契,24号分地,十一月二十九日颁发。这些都说明那时补办的工作量是比较大的,也证明地契号与分地号不是同一家发出的。由于在地契上须盖上海道台的钤印,人们习惯称这些地契为道契。

       根据租户在不同领事馆的办理,这些道契分为英、美、法、德、日、俄、意、西班牙、荷兰、葡萄牙、比利时、奥地利、丹麦、挪威、瑞士、瑞典、巴西、墨西哥及华册等20种。其中以英国为最多,道契的号码达到7500号。在《上海道契》30册中,共有25册为英册道契。

       界外租地

       根据《章程》,西人租地应该在规定的租界里,但是无论从《上海道契》,还是从其他资料中,都可以看到界外租地是很普遍的事情。在今茂名南路长乐路的地方有个花园饭店,以前是法商球场总会,更早前是德国花园总会。1903年10月,这一带的22亩土地被成立不久的德国花园总会买下,那时这个区域还属中国政府。在今南京西路吴江路曾有个斜桥总会,又称英国乡下总会。在1879年1月的一个星期日,福布斯、格鲁姆、凯尔的三个英国人,为“暂时离开嚣杂的都市,以获得恬静的感受”,在尚是一派乡村景色的静安寺路上溜达。他们到达该处时,看到约有11亩的一块土地正在等待出售,于是就买了下来。这地区1899年时才被划进公共租界。1899年,英租界在考虑扩张时,工部局的董事斯多噶提议:工部局最好联合在华英侨协会和美侨协会,鼓吹将宝山县的某些部分并入租界的扩展地区。他指出,已有英国、美国和德国的侨民在这个县里购买了相当多的土地,因此他们的利益应该尽可能加以考虑。1914年法租界在扩张时,为了减少可能的阻力,在西侨社会中宣称:在新扩张的区域内将承认已经购买了土地者的权利。

       作为中国一方的上海道,完全可以阻止这种行为,但是它没有这么做,想必有一定的原因。一是没有明确的禁止条例;其次“界外租地”可能会促使那些地区的发展;第三,也不想得罪“洋人”。那时的上海地方官员对西人不怎么害怕,但怕那些西人通过领事团把事情弄到上面去。1890年10月,工部局想在虹口对美租界划界,上海地方官员一直不予表态。负责与他们谈判的易孟士说:在他同中国官方进行了长时间的谈判后,他担心他们不愿承担虹口划界的责任。官方人士对虹口划界的事什么也不愿过问,因为他们害怕,如果他们这样做了,就可能遭到谴责说是向洋人屈服,也可能丢掉他们现在的官职。1891年12月,工部局总董拜会了美国总领事卢幼德。卢表示:他准备在他的职权范围内尽力协助工部局,但他不明白何以能允许现任道台对旧的协议可以置若罔闻,并称在他有空时将乐于过问此事。他建议现在可以准备起草一封给领袖领事的信。后在领事团的压力下,上海道台与他们进行了划界的谈判,但最后还是由两江总督在1893年4月的时候拍板。

       价格变动

       西人获得土地后,大多为自己使用,也有不少专门从事土地买卖的商人。随着上海城市的发展,土地的价格总体上是上涨的,但是也有下跌的时候。

       据一些学者统计:1844年每亩均价为50两白银,1859年达到350两,1866年回到每亩50两,1897年起比较平稳,在150两至250两间不频繁地波动。

       地段不同,地皮情况不同等因素,使得价格的变化也不同。1855年10月18日,礼茶隆泰行以每亩9000文“永租”了今福州路河南中路一带33亩土地,加上年租共计花了49.5万文,那时的1000文等于1两白银,那就是495两,而土地价仅用了297两。到1900年,这块土地的年租金为6000两,1911年工部局考虑购买该地时,估价至少为60万两,每亩达1.8万多两。1855年6月14日,美商广源洋行购买了一块9.8亩的土地,每亩75两。1857年4月,把其中的1.5亩转卖给英国商人韦里孙,每亩280两,不足两年,足足涨了3.7倍。1855年8月9日,广源美士京以每亩79.125两购进一块3.6亩的土地;广源洋行以每亩105两购进相邻的一块1.5亩的土地。不多久两者将其中的2.2亩转卖给英国人会得,1859年12月,会得又转卖给英国人搭麦斯柏尔,每亩2163.63两;其中经手之人所获利润实在惊人,达20倍之多。有涨就有跌,1864年到1865年,法租界外滩的地价从每亩5000两跌至2500两;1864年一块价值9万两的地产,在1867年因合伙关系解散而被法院判决的拍卖会上,因无人竞购,从而以1.6万两价格亏本出售。1862年5月以每亩1500两买进的美册第125号地块,1875年拍卖时最高价仅为每亩25两,幸好这块地只有2.7亩,也算亏得不多。

       在从事土地买卖的行业中,史密斯、雷士德、哈同、沙逊等比较成功,也很有实力。史密斯在租界各处都有大量土地,1869年史密斯在南京路上的土地有131.788亩,相当于沿南京路地产的三分之一。自1869年起至1880年止,史密斯一直是拥有南京路地产最多的人。据他自己说,投资利润可达30%到40%间。史密斯故世后,雷士德从他遗产管理人那里购买了一些土地,在南京路的,据统计有8块,共35亩。其中后来的先施公司那一块,以每亩800两的价格购进的,其他可能相差不会太大,向东贵些,向西也许低些。1931年,雷士德遗产管理人将大新公司基地连同地上旧式里弄房屋(今第一百货),以每亩32.5万两的价格卖给了大新公司老板蔡昌。1933年南京路地产情况:哈同占有16块,面积111.578亩,占南京路地产总额的44.23%;雷士德,7块,面积26.918亩,占10.675%;沙逊家族在1883年时有8块,面积70.699亩,这时降到只有3块,14.229亩,只占总面积的5.64%。在土地买卖中,也少不了有人破产。

       租地界碑

       1845年签订的《土地章程》中写道:商人租地,地方官宪应会同领事官划定界址,注明步、亩,竖立界碑;其有道路之处,界碑应靠近围墙,以免妨碍路人;碑上刻明,实际界址向外伸出若干尺。1854年所签订的《上海英法美租界租地章程》,有单独的一条——立界石,规定:租定地基,竖一石碣,上刻号数后,由领事官委员带同地保、业户、租主,亲至该地,眼同看明四址,竖立界石,以免侵越,并杜将来争论。从现在留存下来的租地界碑看,界石的竖立比较接近后者所定。由于英国人在那时的强势地位,并且办理的租地地契(包含道契)最多,留存下来的租地界碑也最多。

       在上海市历史博物馆所藏的租地界碑中,有一块B.C.LOT890石碑,这是B.C.LOT碑中比较常见的,仅仅刻有西文与数字。碑高53厘米,宽25.5厘米,厚10.5厘米。B.C.比较容易理解,可以认定与英国领事馆有关。或认为是英国领事馆的缩写,全称是British Consulate;如果从留存下来的道契中看,全称是British Consular,意思是“英国领事馆的”。Lot,在《上海道契》中解释为“分地”,加上后面的数字,就是地块的分地号,是英国驻沪领事馆在租界地籍图上编列的序号。该地1871年从原来的美册第三十六号地内划出,业主为英国人汉璧礼,原业主是华得、些剌。共有面积拾亩五分零厘零毫,付银弍万弍千两整,折合每亩近2100两。光绪三年三月二十五日(1877年4月28日),汉璧礼将所租地划出陆亩玖分四厘玖毫转与东洋国家租用。这里的东洋国家指的是日本政府。划出的部分另立一千一百卅一分、一千一百廿四号新契,后来的日本驻沪领事馆就建造在这块地皮上。

       竖立界石除了防止可能产生的争论,还与工部局的税收有关。工部局的财政收入中,一部分是土地税,这些租地业主竖立界碑后,工部局就会将这些地块明确标入专用地图中以便收税。为此而专门请人隔一段时间做这项工作,在工部局的平面图上标上册地(即《道契》中的“分地”)等信息。在1882年3月24日,工部局董事会会议收到了平和洋行的来信,来信说他们没有第601号这块册地,但几年来他们一直为此册地缴纳工部局捐税。来信请求工部局退还税款,或向他们指明册地的位置。工部局完全可以将该册地标注的地图给平和洋行看,但是他们没有这么做,而是决定答复说:“在1875年和1880年对该册地进行评估时,工部局曾准许平和洋行在一定时间内对评估提出申诉,但该洋行对该册地的面积和价值问题,两次均未提出异议,因此工部局不能退还所缴税款。”

       有的碑内容多一些,如B.C.1358号:刻有年份(1881)、业主姓名的缩写(R.H.A)、外商洋行的中文名称(公平行),不过省略了“LOT”。在吉安路、济南路、复兴东路间,原来有一块“B.C.LOT216周洛记界”碑。这周洛记很明显是中国业主,但是B.C.表明是英国领事馆所发,这究竟是怎么一回事?原来这里的地基最早被一个美国人租用,后来转与英国人,转来转去,部分在1879年转与中国人。按理,应该将转给中国人的那部分注销,另立华册;但在那个年头,清政府无法对国人进行保护,国人还是选择用外国领馆注册的地契比较保险。

       其他领馆发放的地契所产生的租地界碑,已见的有F.C.某某号(法国);美国领馆:U.S.C.某某号,日本领馆:J.C.某某号。在B.C.界碑中,石碑的大小也是不一样的。如B.C.1358号,长97厘米,宽29厘米,厚11厘米,重达50多公斤。

       这些土地买卖行为,曾经在1945年后有过整顿,但直到1949年之后才真正解决与杜绝。
 
       新民晚报20120610  B13版